姚宗君:投资的核心是要考虑消费者的利益

来源:搜狐焦点网  作者:顾正欣
2013年04月26日16:26 我来说两句()

  旅游地产讯   由上海市旅游局、浙江省旅游局指导,搜狐焦点旅游地产与亚洲房地产俱乐部联合主办的第三届亚洲文化旅游投资论坛暨寻美中国•旅游地产投融资峰会4月19-20日两天在杭州举行。峰会期间期间,浙江创安集团总裁姚宗君接受搜狐焦点旅游地产采访,实况如下:

  【主持人】:各位搜狐焦点网友大家好,欢迎大家来到搜狐焦点高端访谈会客室,今天我们的会客室来了一位重要的嘉宾,是创安集团总裁姚宗君先生,给我们网友打一个招呼好吗?

  【姚宗君】:大家好。

  【主持人】:姚总您从事旅游投融资方面,能不能给我们讲一讲,关于您认为什么样的地产叫旅游地产?

  【姚宗君】:我主要做项目的投资方面,项目投资方面旅游地产是其中一块,还包括农业地产,旅游地产,文化地产,以及过去叫新农村建设,现在叫城镇化建设。在项目的投资的过程当中,我们主要的看中是区域的,交通区域,以及政策,以及商圈。比如说沿京沪线,长三角这些地区为主。选择项目更看重当地政策的导向,当地政府最迫切需要解决的问题。从我们LOGO上可以看到,我们是一个朝着太阳的方向在飞,是这么一个寓意。我们跟着国家的政策,跟着政府的导向去发展,简单来讲按照我们的寓意,朝着太阳的方向,大方向应该是没有问题的。而且我们能够帮助政府解决一些资金问题,民生问题,包括城镇化建设过程当中的投融资问题,形成一个多赢的产业链。把资金和政府的开发的投资的需求,和解决民生问题,以及教育、医疗、养老、卫生、文化、体育以及到农业,以及就业,还有税收,还有一些地方形象,政绩。我们在权衡利弊,然后有一个多赢的、综合的平衡。当然还有我们整个产业链的合作伙伴,包括资金,我们的股东,整个产业链还有更多的一些合作伙伴,都能够来协调好。当然有一个漫长过程,有一个沟通协调的过程,我们不断的在追求完美,能够让更多的合作伙伴来受益。


图为 创安集团总裁姚宗君

  【主持人】:相当于是一个智库,然后调配出更多的,无论是人力资源,还是环境资源,进行资源最大化协调这些东西是吧?现在我们也知道旅游地产慢慢在市场上越来越火,今天采访了很多专家,都说旅游市场方兴未艾,到达了黄金发展期。今年有一个大事件,新国五条推出,让一部分刚需受到了压制。很多人都觉得其实这也是一个旅游地产爆发的新的增长点。不知道您认为现在中国的旅游市场是怎么样的?

  【姚宗君】:我觉得不管哪个行业,它发展都有一个合理的发展过渡。如果说短期内井喷的话,未必是好现象。我觉得在任何行业发展都有一个合理的发展的态势,一个走势。这样才是一个整个经济社会发展正常的情况。不管是国家政策也好,国家政策出发点肯定为了平衡整个经济社会发展,以及各方面才出台这个政策,目的在于此。所以我们作为企业来讲,要顺应国家的政策,适应国家的政策,帮国家的政策用足用全,来发展适当的行业。就拿旅游地产来讲,在未来的市场潜力是非常巨大的,但是也要掌握一个合理的发展的趋势。以及在选址,比方说在海南、云南这些南方的城市,做冬天度假的或者是候鸟式的这种旅游可能比较合适。在长三角地区以长三角经济圈为主,东北人直接到最南方海南去了。我们目标客户群的定位上,在前期的时候,在规划策划方案的时候,都要前期充分考虑到。还有发展趋势,应该讲是一个稳步上升的。这里面还有旅游结合养老,因为如果单一性,我一直多次强调能够综合来发展。如果你只是做酒店的话,到淡季的时候就很淡,到旺季的时候没房间,生态也讲究一个平衡。我们做产业的时候也要讲究一个平衡,尤其谈到旅游地产。比如可以跟养老结合,那跟旅游结合,可以跟餐饮、娱乐、文化,甚至是更多的这些产业相融合。同时还有几个好处,来了不光是看风景,可以办公,可以旅游度假,尽可能配套得越完善,产业链延伸得越多,能够适应的人群就越多。也就是说能保证这个项目的经营状况发展良好。

  还有整合产业链延伸得多,比方说住酒店,不是纯粹为了住酒店,就在房间里吃饭、睡觉。还有玩,可以办公,可以商务,开会。可以一个人度假旅游,也可以全家旅游,也可以商务游,也可以几种相结合。比方说开会,一家公司可以全家都带上,然后又不耽误照顾你家里人,老人和小孩。又可以工作,又可以开会,又可以办公,又可以见客户,这样子就可以待的时间长,他的消费也有得地方消费。对于旅游地产开发待的时间越长,尤其酒店式旅游地产,度假式客源越多越丰富,那么它的效益也会更好。同时满足了各种不同层次的消费人群,不要只做五星级酒店,这个白领阶层怎么消费?如果在经济型酒店帮中档酒店和高档酒店都能够形成梯队,相当于旅游地产或者酒店业的梯队,这样你的客户客源也就会多,它的效益会增长,风险会降低。所以在做投资的时候,在整个投资考虑方面,要充分考虑到。包括区域性的选择,你在一些大家都喜欢去的地方,那肯定做起来同样的模式做起来,和一个大家不喜欢去的地方,相比较肯定喜欢去的地方人多,如果再把产业链延伸的功能越多,它形成从高、中、低档次满足不同客户群体的消费。而且把这个延伸出来,包括吃住玩游等等一系列延伸得丰富,那么这个项目做起来肯定就是很成功的。

  【主持人】:姚总这么一说,您认为一个旅游地产应该因地制宜,而且要以人为本。这两点非常重要。其实我觉得做旅游地产投融资的人,本身必须自己非常喜欢旅游,才能去考虑客户的需求,考虑开发商的需求,考虑各方面的需求。因为我也知道姚总咱们创安集团也是做了很多项目,刚才给我们介绍了一下做项目的时候也有非常复杂的程序,要协调多方面的资源,整合多方面资源,充分利用他们,合作多赢。协调其实说起来很简单,其实是一个很复杂的过程,比如说政府,比如开发商,投资商,到我们消费者这些资源,我们是怎么做的呢?

  【姚宗君】:首先我们不是一个旁观者,也不是一个顾问,而是一个操作者,一个操盘者。从前期跟政府来沟通,画蓝图,当然我们不专业,我们在每个产业链上来找专业的规划设计公司,国内、国际知名的企业很多。我们可以选择几家,在某个行业,比如旅游地产行业,比较专业,比较资深,比较有经验,尤其有成功案例的。我们在包括规划,项目策划,投资、建设、运营管理,这个产业链链条上我们起着一个中间的丝线的串联作用,而且我们总体在操作。在每个阶段里面,我们在这个行业里面,我们来选择这个行业的前几名,这样来合作。每个行业都是选择行业几名合作,这样串联起来做成一个完整项目相对来说考虑得非常周到的,形成强强联合。站在巨人的肩膀上,应该会比巨人高。

  【主持人】:非常有智慧的一种手法。

  【姚宗君】:不敢当,也是跟大家学习。然后所谓的合作伙伴,都能够找到他们平衡一个合作的共赢点。我们在规划设计上面选择首先不是考虑到费用,最核心要考虑他对这个规划的合理性的认知度,当然也要从多个方面。从实用性是为核心的,你不能光考虑到投资成本低了,但是效益低了。费用只是一个基本的东西,最核心的就是它实用,能够产生效益最大化。而且不能光追求效益,要考虑到消费者、客户,还要考虑到我们整个产业链上,比方说投资伙伴,投资过高没有必要,造成浪费。如果投资是很低,但是产生效益也很低,那效率就很低的,所以来平衡尽可能帮他的品质、档次、定位和他的前瞻性要考虑到未来多少年。这样的项目才会有长远的生命力,才能够产生效益最大化。那么产生了效益最大化,有长远的生命力了,对客户和对地方政府都有效益,都有好处。这样资金也需要介入了,在建设方面我们也高规格,严要求。在运营管理方面,我们也选择一些知名的合作的有成功经验的,这样的来合作。这样做起来就很轻松。其实人与人之间的交流和沟通,其实说容易,其实不是特别难的。关键是自己要敞开心扉,把自己融入只是社会中的一员。我平时也比较随和的,有一些领导在跟我沟通完以后,以为你是很高傲,很难沟通的,其实我讲话非常平和,性格非常平和,没有一点隔阂的跟人交流。这样一来,大家无非就是找到一个平衡点,就像每个环节对接的时候,我们能找到一个相互的交叉合作,这样子应该是多赢。有一方是双赢,三方、五方,十家,二十家,甚至五十家,一百家,我们把这个合作好,整个产业链合作好之后,我们可以复制。当然我们可以有我们的模式,因为所有东西都不是天生的,都是要人创造的。所有的合作模式都是可以商量,可以沟通,可以交流,可以来协商。找到从双赢到多赢的过程。

  【主持人】:跟别人接触过程中,自己可以获得更多的东西。今天姚总也是跟我们分享了很多东西,也是受益匪浅。想问一下姚总,今年会关注海洋旅游资源这一块吗?因为越来越多开发商看到旅游资源的价值,不知道对海洋旅游资源怎么看的?会不会在这一方面进行一些投入?

  【姚宗君】:这一块作为中长期也会考虑,但是这里面有两个前提。一个这个需要国家在海洋军事方面的强大,你比方说在南洋群岛也好,还是整个沿海地区的发展,有一定的警戒线。所以在海洋军事方面发展得越好,从行业来讲也会跟着发展。首先国家要在这一方面保障,你不能让渔民,让这些旅游出现问题,这是首先的前提。其次,当然随着这个推进,国家也在大力发展海洋经济,海洋经济这一块包括很多,当然我不是很专业。至少渔业、海洋运输业,还有海洋旅游业,我们更侧重于旅游开发这一块。当然海洋经济未来应该发展得很好,尤其中国那么多客源去东南亚、新马泰,以及去夏威夷等等一些岛国旅游度假,应该讲是非常热的。但是我们去投资开发的时候,也需要大量的资金。一般都是像前两年多少个小岛要开发,以及沿海的广东、福建到浙江、山东这么多的岛屿开发。这里面要特别强调几个核心点,第一点刚才我已经讲过,就是在军事方面,海洋军事力量强大,当然开发的安全性就越来越高。第二点,就要强调一个特点,投资成本尤其在建设成本过程当中,它会远大于在陆地。比如建材,大量的建材基本通过陆地海运过去,还要考虑到海洋特殊属性,就是海水的腐蚀性。所以它的建材要求会比大陆上要高一些。第三还有考虑到季节性。比如冬天,南方可以,你到北方就不行。还有考虑到在建设过程当中,运营维护过程当中,考虑的问题和大陆是不一样的。所以在未来中长期可以考虑,短期内我们也只能先学习,看一看,看人家吃螃蟹。我们短期内的重点还是以旅游加地产,农业加地产,城镇化,以及长三角地区的一些政府的配套的行政开发,这一系列的。当然我们还有一些资金,也在跟我们谈,要加入。也希望我们就在长三角地区为核心来发展。现在已经快有十家了,尤其在跟我们谈,要参与。当然我们还是保持一个谨慎小心的态度,做就要把它做到不能说最好,尽力把它做得完善一些,把风险降到最低。更多考虑到平衡政府,平衡到我们整个产业链,这样子的难度会比一般的只做旅游地产的难度要高很多。所以我们要尽可能的前期考虑得完善一些。

  【主持人】:谢谢姚总分享。

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