康红恩:需求差异化是未来旅游地产投资新动力

来源:搜狐焦点网  作者:顾正欣
2013年04月26日18:03 我来说两句()

[提要] 旅游地产实际上两个市场运营,一个是旅游产品的运营,再加上房地产市场的开发和运营。这两个市场来讲都要运营,都有可盈利的模式。如果两个都有可盈利模式,投资模式、盈利模式就出来了,融资模式也出来了。

  旅游地产讯 由上海市旅游局、浙江省旅游局指导,搜狐焦点旅游地产与亚洲房地产俱乐部联合主办的第三届亚洲文化旅游投资论坛暨寻美中国•旅游地产投融资峰会4月19-20日两天在杭州举行。峰会期间期间,复星地产控股集团副总裁康红恩接受搜狐焦点旅游地产采访,实况如下:

  【主持人】:做旅游投融资或者开发真正目的是希望人能够在那个地方留下来,停留时间更长一些。现在的中国旅游地产的发展态势又是怎么样的?

  【康红恩】:我觉得旅游房地产本身作为主题地产的一个部分,在未来来讲空间很大。因为本身随着人们生活水平的提高,人们的休闲、度假、娱乐的体验、新的需求会越来越多。在这种情况下,未来的空间很大。现在大家所担心的一个问题,担心旅游房地产的项目的同质化。同质化比如它的产品雷同,然后他在很多地方布置了太多从某种角度是旅游概念,但是实际上是房地产项目的东西。类似于这样的东西太多以后必然带来一个问题,需求,特别是差异化需求没有得到有效满足。实际上未来来讲在怎么样寻找差异化,并且满足这一部分差异化的需求,这个会成为未来旅游房地产投资新的动力。我认为从这个角度上来讲,这个机会是很大的。

  【主持人】:因为现在有人说南北方的差异越来越小了,因为我们现在来到杭州的感觉,有的地方跟北京很像。无论从建筑方面,还是从一些街道规划方面,其实城市和城市之间差异越来越小了,但是旅游地产在旅游地去开发一些项目,当然应该因地制宜。像您说的应该减少同质化倾向。在做旅游地产的投资和融资方面,和其他的住宅地产有什么不一样的地方吗?

  【康红恩】:我觉得这是一个很专业的问题,旅游房地产的投资和融资,实际上它的一个基础还是建立在产品的基础之上。我的观点是旅游地产实际上两个市场运营,一个是旅游产品的运营,再加上房地产市场的开发和运营。这两个市场来讲都要运营,都有可盈利的模式。如果两个都有可盈利模式,投资模式、盈利模式就出来了,融资模式也出来了。因为有些项目实际上就是房地产,但是旅游的东西就是去贴钱的,每年让他去运营。但是你贴钱的时候,当然有些企业会说我贴钱我旅游这一块我单独打包上市的。你单独去上市,如果自己都没有一个很好的盈利模式,你都没有一个正向的现金流,你将来怎么去上市呢?你不可能去上市。所以在这里面,投资也好,融资也好,它的基础就在于这两块东西都是能够赚钱的,都是有盈利模式的,而且可持续。如果不可持续,投融资肯定会出现问题。从这一点上来讲我们的想法还是能找到这两个市场都能赢的项目。在这种情况下,我们不会像大规模复制这样的旅游地产,但是一定会做到两个市场都能赢的产品,这样投资融资来讲比较顺了。


 图为 复星地产控股集团副总裁康红恩

  【主持人】:做旅游地产其实现在能顺利开发也需要多方面的制衡。像企业、开发商、政府,还有一些消费者,就是购买房子的人,住房子的人。这三方面在旅游地产开发方面,有哪些制衡的一些关系呢?

  【康红恩】:你提到的是制衡,但是我更愿意讲是多赢。实际上我觉得任何一种房地产项目,我觉得一定是希望我们的投资者、政府,包括老百姓,包括消费者,包括你的业主,所有这些方面都喜欢这种产品,都能在这种产品得到收获,得到利益。我觉得这个是我们一个做项目的前提。怎么样实现多赢呢?我更愿意把一个旅游房地产项目作为一个开放性的平台,这个平台我们会照顾到彼此的关切,这是一种考虑。

  第二种这个平台里面可以把全世界,把中国一些好的资源能够放进来以后,从而能够解决比如说政府关心的就业、税收、包括给城市形象提升,产业升级,包括老百姓的解决了就业,包括老百姓有一个旅游消费的目的地等等。类似这样的,如果把平台作用充分的发挥出来,那我觉得这种项目一定会实现最后的多赢。问题是在于如果我们不很好想怎么样作为一个平台做一个资源的整合,可能就会陷入同质化问题。同质化问题以后,你会很容易被别的产品所取代,这个是我们要考虑的一个问题。多赢某种角度上就是从这个平台上能够多赢。

  【主持人】:多赢也是解决同质化很重要手段,刚才康总也是说到了中国的旅游资源这一问题,不难发现现在很多开发商特别爱在沿海城市开发一些旅游地产项目。因为毕竟海洋的资源是得天独厚的,一些海景房,一些海滩资源也是很多消费者愿意去购买,愿意去居住,愿意在那度假的。现在中国一些海洋资源,海洋城市也很多,青岛、厦门、三亚比较典型的这些海洋度假城市。您觉得咱们中国海洋度假的地产开发现在是什么样的现状?未来的发展应该是怎么样的?

  【康红恩】:海洋度假的产品,实际上这不仅仅是中国独有,实际上全世界的旅游度假产品里面海洋主题占有相当大比重,这是全世界的趋势。这一点从全世界范围来讲,这是肯定是这样的。从中国的情况来讲,因为中国的海岸线相对来讲比较长,但是因为南北的差异,气候上面的条件来讲,各个城市可能会有不同。但是总的来说,我觉得海洋主题的这个旅游地产可能会在未来还是会有很大的成长。但是很大成长里面可能未来来讲,会根据你不同的气候条件,不同的城市发展水平,可能会略有差异。但是呢,总的来说,海洋主题一定会有一个天然条件,我的海洋的本身来讲是不是有足够的吸引力?海洋当然包括沙滩等等这些方面,是不是有足够的吸引力。这个足够的吸引力从我们的看法来讲,它是能够找到这个差异化的需求。因为它本身有天然的吸引力,本身就会迎来一部分的需求,满足一部分需求。但是从另外一个角度上来说,在我们现在海洋主题的旅游产品里面,其实我认为还是总体上来讲水平还是比较高,但是它的产品的结构,产品的层次比较雷同。比如说可能会有一个好的度假村,再加上一些别墅,甚至大一点加一些高尔夫球场等等,或者是一些酒店群。但是我们认为实际上未来的海洋主题也许有可能会朝这种商业旅游,文化相结合的商旅为一体的旅游综合项目开发区迈进。可能一个旅游项目里面包括了国际会议,包括了国际奢侈品购买,包括了其他一些餐饮、消费等等。这样的一些高端的旅游综合体,我认为也是未来一些机会,而且这是目前来讲可能也是一个还没有被满足的市场。

  从另外一个角度上,当我们消费者也是被教育的,当他们被教育以后,他越来越成熟,对于旅游房地产市场,特别是对于海洋主题的旅游房地产市场越来越成熟以后,就会发现说我一年为什么买一个房子放在那里,放几个礼拜没有人管它。未来就会带来新的机会,这些以好的度假村品牌,或者好的旅游品牌所冠名的,而且更重要的这些好的旅游度假品牌去管理的好的物业产品。这些产品会得到投资者的亲睐,为什么?因为很简单,我一年去那,我可能住两个礼拜,除了两个礼拜之外时间都可以由一个专业的品牌,专业的公司去帮我运营,去打理。这样的话,对于这些真正的投资者来讲,会比较感兴趣。我认为这两会有一些投资的机会在里面。

  【主持人】:刚才从从业开发商角度说了您的观点,能不能从普通旅游者或者消费者角度,有没有自己比较喜欢的滨海城市?为什么喜欢?我们也想知道您心目中最美的滨海城市是哪一个?

  【康红恩】:从消费者角度上来讲,滨海城市我觉得可能三亚和厦门都不错吧。因为三亚的特点和厦门还不一样,三亚的话,它更多的是海滩度假,那厦门来讲是作为一个城市的文化的积淀,再加上海洋的主题。我觉得会不一样,所以这两个城市各有千秋。三亚夏天比较热,冬天比较好一点。基本上我觉得要看你在什么阶段去享受这样一个旅程,最重要的是你怎么去享受这个旅程。你到很多城市都会有新的发现。

  我们在做投资的时候,我们一个决策的重要基础是在于我们想我们目标市场在哪里?目标市场里面等于目标客户,我们目标客户他的需求在哪里?比如购买习惯,消费心理,为什么要买,以什么价钱买,买完以后会怎么样?我们首先一个我们要解决第一个问题,我们要想清楚我们目标市场,它的购买行为。所以从这一点上来讲,倒不是完全按照自己。我最多把自己当成这个潜在的目标消费者其中的一员,但是并不能代表所能设定的目标市场的大多数。我们是这么去考虑的。

  【主持人】:要做很多的工作。谢谢康总接受我们采访,感谢您。

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