王坚:全民旅游时代下需要健康的旅居模式

来源:搜狐焦点网  作者:顾正欣
2013年06月07日14:18 我来说两句()

  随着中国进入人口老龄化快速发展期,养老服务需求和供给的矛盾将越来越突出。老龄产业,特别是养老服务业蕴藏着巨大的市场潜力,无论是基本服务供给和多层次的服务关联,都是前景广大,大有作为。2013中国养老产业高峰论坛在上海举行,论坛期间搜狐焦点旅游地产记者采访到了国际休闲产业协会副主席、社科院旅游研究中心研究员王坚。以下是采访实录: 

  【主持人】:各位搜狐焦点网友大家好,欢迎大家来到搜狐焦点高端访谈会客室,今天我们非常高兴的邀请到一位嘉宾,他是来自国际休闲产业协会副主席  王坚,王老师您好,非常高兴今天能跟您对话。

  刚才听到您在台上一些讲话,您在清华大学旅游地产兼职教授,能不能给我们讲讲,您认为旅游地产内涵和外延是怎样一个状态?

  【王坚】:旅游地产实际上与旅游密切关联的房地产的一种行为。应当讲没有旅游内容的房地产就不称为旅游地产。我们在旅游的概念里面,一个叫观光性旅游,一个叫休闲性旅游。观光旅游强调的是移动,休闲旅游强调的是静下来,住下来,活动起来,玩起来。所以它就和资产密切关联,就牵扯到一个度假的地区的问题,于是就产生了大量的旅游地产行为。


 图为 国际休闲产业协会副主席 王坚

  比如说某某度假村,就跟城市酒店不一样,城市酒店以观光为主,而度假村以度假为主的。度假村模式里面,其中有相当一部分的物业特征就是房地产的特征。首先是房地产,卖给了客人,然后由这个业主再把它反租回来作为酒店用。这个就是房地产。所以区别就是不同的。我们说旅游地产也就旅游休闲地产,它是和其他的地产行为不一样的,它有比较充足的旅游内容来说明地产的这种行为。

  【主持人】:现在聊得比较多的话题人们的旅游需求越来越强,因为需求的不断的加大,所以说人们对于旅游地产的需求也是有所提高。现在也看到了很多特别是国内开发商,特别是国内的一些名企纷纷进军到旅游地产市场当中,但是也不难看到有这样的情况。像一些地方一些提法鬼城,买了房子但是没有人住,是空置状态,旅游地产如果遇到这样的状况怎么去解读这个现象呢?将来旅游地产怎么去发展,您有什么好的建议吗?

  【王坚】:这个就是要鼓励消费,国家现在出台了旅游休闲度假纲要,在这个纲要里面提出来2020年之前,要实现全民法定的度假的这种方式。在这个里面开始鼓励群众的消费,鬼城的出现,卖了房子以后,为了保值,甚至一年只住个十来天,其他天都空着。像这种方式是不健康的一种方式,在我们国家现在提倡的这种消费方式中,首先应当倡导人们要有度假的行为,比如一年度假的假期,在国外发达国家是超过三分之一。三分之一的时间,三分之一的人,和三分之一的GDP都是度假,我们讲休闲,就在休闲期里面过,周末加上法定假日,加上节假日和度假的这种十五天,有的时间长一点的这样的方式。所以在这种方式发生了以后,随着国民的假期的方式增多,随着休闲度假的方式增多,这种闲置房地产问题就会得到一定的解决。今天的会议中很多人提到酒店式公寓的问题,你买了房子不住,其中你住一个月,那十一个月你可以反租回来当酒店用,这叫酒店式公寓。而大量的以度假方式进行旅游的老人,超过60岁以上的人,一待就待两个月,这样一个群体他互动起来就会对鬼城这种现象进行一种解决。

  【主持人】:分时度假,错开时间。

  【王坚】:现在已经发生的这些东西,有的没办法了。因为房间的方式就是房地产,没有统一的服务设施,老年服务设施,度假服务设施,文化娱乐设施,就是一个住宅。这一部分也只能如此了,今后发展起来的旅游房地产应当都是统一制式的,都是酒店式公寓的。他不住期间可以租回去当酒店用,便宜一点,社会上卖两百块钱一间,你卖一百块钱一间,社会上一次来旅游住三天,但是你这里一次住一个月,住两个月。以这种方式的倡导来解决这样的问题,将来是一个非常好的一种形式。

  【主持人】:就像前一段时间我们看新闻联播也播出一个新闻,广西那边有一个酒店,是共享式产权,等于44个人拥有一个酒店,然后在一个房产证上有44个人的名字。

  【王坚】:这种行为在中国不适合,所谓的产权式酒店,分时度假在中国没有法律保证。把一个酒店分成若干份去卖,然后在一个时段内享有它的权益,这种方式要有严格的法律特征。

  【主持人】:那风险是来自于政策的变化?

  【王坚】:实际上把风险都转嫁给消费者了,他买了以后,他必须得有很多问题出现。比如说我买了以后,我第二年我还得去,但是我买了以后我没有回报,有的卖的方式,我卖了这个酒店以后,承诺10%的回报率。但是酒店的经营根本达不到10%的回报率,所以第二年就流产了。所以他就承诺不了对顾客的回报,这个顾客就开始投诉,你卖的时候承诺我的是这样。有的时候在国外的分时度假那是很成熟的,在发达国家里面。我们国家这种不行,所以我们讲一种健康的方式,就是一种酒店式公寓,不要讲它的分时度假,一个房子怎么能卖六份呢?在法律没有的前提下,你本身就是骗人。当然你要如果说有非常好的这样的经营机制,法律上有保证这个可以。所以我们讲的,把酒店的方式用公寓的方式建起来,卖给个人有两个目的,个人持有的时候。第一保值,这个酒店十年以后增值了,我买的时候四千块钱一平米,变成四万块钱一平米,这个收益是我的。这个客人有购买动机,这是第一。第二他可以使用,他一年使用一次,就是使用一个月。我不用的时候,我十一个月我租回去,租金分成,五五分成,四六分成,这都是可以谈的。但是不要承诺,我保证给你8%,保证给你百分之几,一承诺就是变相集资,十个有九个是变相集资。变相集资就造成了什么?他靠着大家购买者的钱,去建设他的第二个项目,第三个项目,他经营中回报不了人家承诺8%,10%的回报率,势必两年、三年以后就流产,就破产。所以中国出现了这种酒店式的权益,产权式酒店,分时度假全是瞎扯,不鼓励,国家旅游局也不认可它。所以他们说的产权式酒店,分时度假等等这样的方式,都没有定义,都不应当这样去说。

  我们讲比较健康的权益,我的房子我可以租给你,你可以拿我的房子经营,经营了以后咱俩分成,这个是很天经地义的一种商业模式,这个不存在这个问题。在管理上叫酒店式公寓,这个就是很健康的。但是呢,你在设计的时候,有一个说法。比如说做这一项事情的顾客,他都有一个家庭氛围的一种居住,不能是酒店。比如这个酒店没有做饭的地方,没有很适合的家庭氛围,周边买个菜,老年大学可以跳跳舞,配套的不全,就不可能。一定要有这种配套,公寓,什么叫公寓?就是宿舍,宿舍就是住宅,这就是公寓。公寓不用的时候,把它租回来当酒店,它又可以做饭,你不做饭的时候也有食堂可以去吃饭。酒店式的方式来把公寓管起来,这种模式在美国比较多的。我们提倡的这种模式,实际上也大多数指的都是这个,海南岛的,你看大部分酒店式公寓生意都很好,海南岛大批住宅房子都死了,晚上一看一片漆黑。但是酒店式公寓呢,有人,为什么?便宜?我一住住两个月,人家这边卖两百块钱一间房子,这边卖我120块钱,我住两个月便宜。然后又可以做饭,老俩口就在那消费,一个月消费个六千块钱,多少钱。现在很多都是住一个月四千块,然后吃吃饭,玩一玩,六千块,老俩口一个月消费一万多块钱,在酒店式公寓里面又很舒服,有氛围。所以旅游的这种房地产是绝不主张那些盖了房子以后变成鬼城这样的方式,鄂尔多斯模式,三亚模式,出现了大面积的,都是失败。在早期策划的时候,就跟当时融入旅游的模式,什么叫旅居,就是旅游性的居住,来冲破这种模式,使这些人能够找到自己消费的一种方式,就是一种公益方式。我今天住在这儿,跟我家一样,它不是一个酒店,酒店就是一个客房概念,这一块就是我的家,住俩个月。等我住烦了,我到北京去住,我再住烦了,我到上海去住。甚至我的孩子在美国,我到美国去住,每年的旅居生活发生两次,到三次,这成为一种生活方式了,这叫候鸟式的居住。我们叫旅居,旅游式居住就是这个,这是一种健康方式。

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