栾振锋:做好旅游地产需要“三力合一”

来源:搜狐焦点网  作者:顾正欣
2013年07月24日17:08 我来说两句()

  旅游地产讯:旅游型城镇化高峰论坛在北京国家会议中心隆重举行。论坛由国际旅游学会、北京大学旅游研究与规划中心主办,大地风景国际咨询集团承办。搜狐焦点旅游地产作为战略合作媒体全程报道此次峰会。论坛期间北京大地风景旅游景观规划院副院长栾振锋先生接受记者采访,实况如下:

    【记者】:各位网友大家好,欢迎大家关注搜狐焦点旅游地产,今天我们有请到了大地风景国际咨询集团合伙人,北京大地风景旅游景观规划院副院长,栾振峰先生,栾总您好。

    【栾振锋】:您好,各位朋友,各位网友大家好。

    【记者】:作为旅游地产的咨询企业,面前这个快速发展的行业,以及产业的经济模式,咱们从技术、以及创意的角度能给我们旅游地产,以及我们旅游产业带来哪些新的思路?能给我们介绍一下吗?


北京大地风景旅游景观规划院副院长 栾振峰 

    【栾振】:说到旅游地产我从两个层面来说,第一个还是考虑人的问题,我们在做地产核心的问题还是人。随着我们中国经济的发展,人有一种主动的郊区化,原来农村都往城市里面涌入。特别是现在,等到一定阶段以后,城市有钱人都要向郊区发展,往郊区融入。逆城市化发展,这个趋势从大城市,北上广已经非常明显。比如我在近郊里面做别墅,或者我在景区里面做别墅,这里面有旅游地产的特点。这些特别像深圳大梅沙就非常成熟,还是考虑人它的一个思维方式,那么从其他的地方,我们现在旅游地产应该是一个新兴的行业,小城市,二三线城市还不够成熟,或者个别城市已经成熟,这是第一个问题。那么第二个问题我们现在所说的旅游地产实际上是有两种形式我们在做的时候,从技术上来说,那么第一种就是我们直接依托于风景区、旅游区这么来做旅游地产,我们号称为傍大款,直接依托这种资源。比较成熟的当然刚才有一些专家说到,一边是滨海,滨水,另外是滨山,像成都的峨嵋山,它做得非常成熟,包括洛阳现在滨着黄河,它的滨水项目也非常成熟。这种项目直接依托于自然景区,比较容易打造。

    另外一种我们现在很多地产去做的,没有这些名山大川的依托,我们就需要自己打造核心资源,核心吸引物。这里面包括近几年发展比较多的,在中国模式发展比较成熟的一个是主题公园的引导模式,像东部华侨城,包括北京的欢乐谷,泰山的欢乐世界,这是一种模式,已经比较成熟。另外一种就是我们依托高尔夫做的,比如像海南三亚那一块,除了滨水资源,现在已经被全部圈定以后呢,从三亚到五指山这一条路上,基本上全是高尔夫地产,以高尔夫来打造的地产。这是我们所说的十大模式的其中两种。那其他的模式是否可以呢?我觉得随着中国人的心理需求,然后通过中国的经济慢慢的会成熟,比如说以温泉为依托的,现在也可以。滑雪是否可以呢?现在万达在长白山做的,就是依托景区,大的依托是景区,小的依托是滑雪。但是滑雪这一块还不是特别成熟,因为大家会考虑,我滨海、滨水这种依托它的地产会好销售,但是这种景区像长白山这种模式,我觉得是一个未知数,那么其他的还有中国可能未来发展的像游艇等等,我觉得这个都是我们旅游地产可以以后发展的方向。所以这里面我刚才说到一个是考虑人,人会主动的郊区化,那么未来这些旅游地产将是一个稀有资源,所以现在开发商都考虑到,提前框占这个资源,跑马圈地还框占起来,一点点开发,土地升值和资源稀有性它就越来越强。第二个它的几种类型,实际上我们在大地风景对这个全国旅游规划设计院里面,我们根据自己的实际案例我们总结了十大模式,也有著作在推出,应该是做得比较成熟的。以后随着这个发展,还有新的哪些类型我们还会进一步的去完善。

    【记者】:旅游行业需要像大地风景这样咨询企业提供一些很好的规划思路和建议,并有了专业的知识作为背景,才会少走很多的弯路。包括我们现在看到了很多空城、鬼城,以及一些烂尾的旅游地产项目,都是需要我们后面的人再去反思的地方。做好一个好的旅游项目,不仅是刚才说的开发商需要关注,需要规划院的专家来进行智慧的一些给予,还需要政府大力支持,以及消费者的体验。请问在这些需求供给当中,肯定会有一些结构的制衡,以及矛盾的地方,如何去平衡几股力量达到一个共赢,使旅游地产发展得越来越好呢?

    栾振】:我们用专业的词叫做三力合一。第一个力应该叫权力,这种项目还是要靠政府来引导,所以叫权力。第二个力是财力,最终的实施需要开发商做这些事情,政府不会来做太多旅游地产。第三个叫智力,就是靠我们旅游规划设计院,靠我们的智力,我们的规划设计来实现最终的旅游地产。那么这三个力中间会有博弈和矛盾的地方,比如说从政府的角度来说,政府经常会考虑这个旅游地产,我一个地方的发展从原来的纯粹,我开发我的自然资源,比如名山大川,到以后的文化资源,我的古城、古镇、古寺,这两种资源实际上现在已经开发差不多,或者说有一些资源可能文化价值很高,地质价值很高,但是它的旅游价值并不高,没有市场。从现在的观光,刚才讲的不管是自然和文化都是观光类的,那么现在我们国家也提出从观光到休闲度假里面去转化,就提出旅游和旅游地产,休闲度假地产,这是一个时间的转变,政府也非常看到这一点。那么看到这一点以后,他需要借助开发商的实力,来打造实现他自己的梦想。所以有一个词儿,我们经常说叫借鸡下蛋,这个实现过程,这个博弈在哪里呢?政府希望开发商能把我们旅游拉动,比如我们打造一个文化产业园,主题公园,或者是一个历史古镇、古城,他需要开发商能做到这一点。但是附加条件的话,就是你必须给我地,给我土地,比如前期投入一个主题公园,我需要投入十个亿,我三年可以给你建起来。那么这是在泰山下面叫欢乐世界里面就这么做的。但是你需要最起码弥补比如五千亩土地,可以考虑主题公园做完以后,五千亩土地根据我当时的市值,或者两年建成以后,来弥补我这个投资,并且我还有收益,形成了一个非常巧妙的配合。我帮你把旅游起来,把你人气拉动,整个城市知名度都给你拉动。但是我真正赚钱的是还是我的地产,那么这两个结合以后经常形成旅游地产,叫做旅游地产。为什么叫旅游地产呢?第一居所和第二居所,甚至有的第三居所,或者有的时候称为2.5居所都不一样。那就是根据他的区位不一样,比如像深圳附近的话,有的是第一第二居所,甚至有的比如我工作五天我在城里面,我周末里面在我的第二居所,在郊区。现在为什么这样说呢?有的现在叫分时度假,产权酒店都有了以后,一年可能在旅游度假的时候待上一个月,但是大部分时间不在那里面。或者这里面他买了房以后他把这个房在反租给开发商由他来经营,基本上依托景区可以作为度假的产品。这种类型很多,那么说多这儿的话,在回过头来说,它的类型我觉得就是这么几个点。

    再回到三力合一,设计单位,它其实充当的一个角色,我觉得叫融化剂,一方面帮着政府解决一些真正能靠这个开发商,借鸡下蛋,能让开发商愿意投这种旅游项目。比如我们会引导,旅游开发商肯定考虑最快的盈利,甚至在旅游上面盈利,短期的行为。我们会很合理的告诉开发商这么一个盈利的模式,盈利的空间,比如哪些点可能开始投钱。甚至这个项目做完以后一直不盈利,比如有高尔夫,主题公园项目,一直在亏损,但是我告诉他其他项目盈利,来促使他做这种项目,这是对开发商来说。对于政府来说没有想到太详细的内容,很多政府对这个不太了解,一味的要求开发商投资大型的酒店,然后大型的商业群,大型的旅游设施,甚至会要求开发商去做一些比如所谓的遗址保护,开发商肯定不愿意的。他算完这个帐以后,这个盈利模式回收期太长太长,我们现在作为一个非常理性的规划设计单位,能把整个产业链、整个销售还有盈利期给他算得很清晰。所以我说三力合一呢,缺一个都不行,如果说开发商和政府单独这样谈的话,很难合拢。我们经常是首先政府请我们做规划,做完规划以后,拿着我们的规划先描绘一个非常好的蓝图,去招商。开发商招来了以后,还得请我们再去做策划、规划,这里面牵扯到一个是对应政府它的战略规划、战略要求。第二个帮它测算我拿这一块地做地产,是否有盈利,我的盈利点在哪里?然后我们拿着这个方案再去跟政府汇报,所以我们会反反复复,这个里面也可以说穿针引线,也可以说像一个纽带一样,就是枢纽这个工作。

    【记者】:其实不止地产,任何行业产业都需要好的规划。其实旅游地产行业还是任重而道远,毕竟现在很多专家表示现在中国旅游地产还是新兴起步的行业,需要有很长路要走。我们讨论最后一个话题,因为咱们这次活动主题是旅游型城镇化发展,很多专家提出来了,现在是旅游驱动引导区域综合性开发,发展这一个地区的产业以及它的集群化的发展。栾总您认为在新型城镇化背景下,旅游产业会迎来哪些新的机遇和挑战?以及旅游产业的未来发展会怎么样的趋势?

    栾振】:这个命题比较大,但是今天所有的专家基本上也都在谈论这个话题。上午也听了一些专家的演讲,他也考虑到这个阴阳平衡,但是会被很多人曲解。这个曲解一部分是曲解,一部分是被利用。比如这个曲解,大家都认为农村剩余劳动力往城市里面转移,被曲解就认为现在肯定是房地产大发展的时机。城市房地产大发展的时机,所以刚性需求,所以大量的开发商在这样,在房地产背景下的城市发展,所以这都是一种比较畸形的城市发展。所以它是单一化的城市发展。那么我们今天提出这个论坛的主题,这个阴阳平衡,是我们一定要平衡。那么我们把目光都集中在城市里面,那么我们乡村怎么办?这个肯定是要平衡的。所以现在我们提出,在城市发展我们要城市的现代化,集约化、高效化。那么农村里面呢,它应该是更休闲化、舒适化、生态化,这样更贴近于自然这么一个思路。所以我们提出这个旅游导向,不但是在城市里面我们要考虑旅游它的作用,比如从现在的工业社会,我们现在的经济,虽然我们做旅游,中国除了个别城市旅游是能带动,大部分的城市还是工业带动,二产带动。旅游带动的比如像杭州、西安,但是它比重也不大。大部分都是工业化城市,旅游很多新城,比如洛阳新区,徐州的新区等等,这些新区在发展的时候都请我们旅游规划单位来加入设计,加入规划。那么他们已经认识到文化的软实力,旅游这个催化剂,已经认识到这个作用。包括目前的竞标,除了同济、清华的参加以外,每一次都要求大地风景作为旅游规划单位必须参加,必须提出你们的声音,这里面还是很重要的声音。一方面我们在城市化快速发展的同时,我们提出这个城市必须要加入文化旅游,就是人生、民生、幸福生活这些内容,才能跟目前提出的美丽中国,我们做好以后,北京才不至于像近期这种现象。这是城市里面。

    那么乡村里面呢,今天其实在提二元化的时候也提出了乡村旅游、农业旅游的发展,这个一方面是根据我们这食品安全,一方面根据食品高效,还有我们真正非常休闲自然的生活。这个我觉得它都是城市化的一部分。这是乡村本身自然的。

    除此之外呢,咱们刚才提到旅游地产,这也是一大块,我们提出所有的旅游地产,很少提出高楼大厦的。不会像城市这种做法,基本上都是比较低密度的,可能比较自然的,比较休闲的这种氛围,有院子的,在一个优美的自然环境下,如果环境不好,是一块平地的话,那我人工打造我要把自然弄得非常舒适,非常宜人。这一块的话,未来的发展慢慢的话,我们也会看到会出现一种现象。就是在农村不管是我们现在把新型农村社会化,或者旅游地产化,我觉得这个东西可以到时候旅游地产和新型农村社区化可以结合来做。这样未来中国的农村不像现在,一块非常绿的土地里面一会儿看到一个村子,一会儿看到一个村子。而每个村子都一样,都是现代化的红砖红瓦这种情况,未来经过这种设计以后,比如把有些自然村合并以后,我这种自然的新型社区或者叫旅游地产,他也可以是旅游地产的一个途径,这样我既把我的土地保留下来,我也形成一个新型的旅游地产,或者叫乡村的旅游。

    【记者】:您这个提出来有点像我之前听过叫智慧型城市的提法,也是把农村人口集中在一起然后做一些方面的规划。

    栾振】:这个从美国,从国外来说,其实为什么现在非常喜欢北海道,其实北海道你说它多美吧,我觉得和中国东北差不多,但是它可以把很多大面积的农场,大面积的田地保留下来。所以不管是摄影,不管是观光,哪怕我看到油菜花也好,是一整片一整片的非常美。我们现在中国的话很多乡村,一块地,也是因为本身自然形成的,因为老百姓他得自己耕种,所以每天走路去耕田。未来交通起来以后,完全就没有必要这样子,不一定需要你每个村子守在自己地块旁边。我可以把这个村子做得很美,很集约化,那么我的土地可以大面积的来做这种新型农业。等你发展一定程度,我觉得这个还得交给市场来做,那么市场来做呢,这一块的旅游地产我觉得前景也非常之大。

    【记者】:希望以后的农村像您说的越来越美丽,不光是解决一些表面上的问题,深层的问题,以及农民以后的生活发展也会越来越好。谢谢您接受我们采访。

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