WIWO融旅荟第七期沙龙之“旅游地产在小镇开发研究”

来源:搜狐焦点网  作者:顾正欣
2013年08月07日11:28 我来说两句()

旅游地产讯:旅游地产的兴起,是旅游小城镇特别是旅游城市开发的一个主动力。将旅游区域开发与城市经营全面结合起来,是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。随着国内旅游业的蓬勃发展,旅游与小城镇协调发展已成为小城镇发展的重要突破口。那么在小城镇建设过程中如何确立旅游产业的导向作用?搜狐焦点WIWO融旅荟第七期沙龙将对旅游引导下特色小镇发展之路进行讨论。

  【主持人】:我们第二个话题探讨的问题是研究旅游地产在中国旅游型小镇的开发模式,刚才赵总(伟光汇通品牌总经理赵燕)也是跟我们聊到一些实际的在做旅游小镇开发的一些经验,和遇到的一些问题和困难。我先想把这个问题延续,抛给我们滕总。滕总在云南普洱西盟佤山地方做了一个酒店的项目,当时在做这个项目的时候,有没有发生一些开发遇到的一些困难?以及一些重点和难点是哪些,能给我们分享一下吗?


WIWO融旅荟第七期沙龙之“旅游地产在旅游小镇开发研究”现场

    【滕威林】:国内的旅游小镇我去的不算太多,丽江这边,然后婺源我老家,再就是大理这些地方,去的不太多。但是国外的旅游小镇去的多一点,印象比较深的就是德国的。我觉得旅游小镇打造这个词儿,我就觉得刚才上一轮嘉宾已经谈到了,好象不太合适。旅游小镇实际上是一个民居生活,如果一大早以后,实际上有一点迪斯尼了,可能是各种版本的迪斯尼,给当地的民族的实际上就是打造一个迪斯尼。长期以来就不会有吸引力,一些外国旅游者就看得很清楚,一个白族版的迪斯尼,一个彝族版的迪斯尼,或者一个佤族版的迪斯尼,这些不能吸引高端的旅游者,要保持它原来的味道,旅游小镇是不能打造的。如果要打造,打造卫生条件,把交通,把附近的机场,把路、把卫生搞好就可以了。中国的旅游小镇我为什么不太愿意去,主要还是吃和住的问题。到了中国的所谓这些旅游小镇去,没有那种能让你休闲下来的生活方式,比如到德国,到北美到什么地方,你可以很悠闲的在露天或者街边上坐一下,喝一杯咖啡。咱们很多的所谓旅游小镇没有这样的氛围,吃饭也吃得不放心。比如你到德国一个村庄里面,可以吃到一个非常美味的汤,刚才说两街就是一个镇,有三五条街就成了一个镇,这里面有一个小教堂,教堂旁边有个小墓地,小餐馆可能传了好几代,父亲在里面掌勺,儿子在外面泡汤,爷爷悠闲的坐在旁边陪客人聊天。在这种氛围吃到最好的汤,在咱们国内所谓一到旅游小镇吃的档次上不去,不是说吃得的多不好,而是吃得没有那么干净,那么美味,不是说一定要吃很好的东西,吃的不行。第二个没有住,住的条件也是卫生问题和舒适性。也就是说为什么我要到旅游小镇做精品酒店,我自己感到自己有这个需要,到旅游小镇,实际上不是为了这个镇,是为了这里当地的一些文化和周边的环境,但是最起码要有好吃好喝,要住的舒服、吃的舒服,吃的放心、住的放心,所以我自己要到旅游小镇建一个小型的精品酒店,可能三五十间房,跟我自己的人生经历有关。过去华尔街退休的投资银行家都去开餐馆,我说我就比做餐馆的多走一步,开个酒店算了。我跑到云南西盟,大家都知道欧盟、东盟,很少有人知道西盟,但是大家可能知道《阿佤人民唱新歌》,西盟就是这首歌的诞生地,一个县城。这个县城小到什么程度呢?我刚去的时候是八千人,这是2010年下半年,现在增加了一点,将近一万人了,没有红绿灯。周边是原始森林一个大山,一个小平地,一个小县城,有一个湖,是这么一个地方。现在去还挺不容易,现在去要在版纳飞机降落,然后坐车坐四个小时,阴差阳错我就跑那儿去了。但是好消息有一个机场要开工了,离咱这儿有三十公里,大概到2016年,就能够通飞机,到那个时候去就方便了,到那时候酒店也完工了,我去度假很方便。

养老地产投资人 钻石海岸品牌创始人 滕威林

      我主要想这个项目能够和我的海南项目能够互动,在海南清水湾有一个项目叫钻石海岸,那边也有一个小酒店,有一点房地产。但是海南夏天有一点热,特别台风来的时候,我的朋友一起去云南,在那边读读书,做点灵休,爬爬山这样一种生活方式。这个项目将来落地有了经历以后再往周边扩展一下,跟某些村子,你刚才说的两条街就是一个镇,也可以有一些小镇,大概是这样。这个地方因为它比较遥远,旅游小镇比较遥远,刚才我跟赵总谈这个事儿,谈机场的距离,那个地方的困难第一个就是人力资源,你要有好吃好喝的话,首先要有好员工,要不然服务上不去,好吃好喝不可能实现。所以首先是人力资源的制约,解决这个问题的办法首先要找到有些共同理念的人,我看在印尼,泰国,很多小酒店就是夫妻两个老外,在那里管这个酒店,雇一帮当地人,首先自己喜欢愿意在那儿待着。我想中国将来也得搞这个模式,找一对夫妇,要不然人家不会去啊。有品位,有酒店经验的人,必须是这种,自己愿意住个三五年,自己愿意享受那个生活方式,他们去。

    【赵燕】:滕总干脆直接到我们那个小镇上去,我们那儿提供各种人才。

    【滕威林】:太好了,西盟变成你们那个小镇,……他是彝族情结,看他对佤族是不是排斥?如果对佤族不排斥的话,顺理成章我们就加盟了。有机会你去,明天我就去了,我会在那待半个月。就带北京的两位老朋友,两位教授,两个博士生导师带他们去。

    【赵燕】:顺便去一趟彝人古镇。

    【滕威林】:友谊联系吧!人力资源是第一个挑战,第二个挑战因为它比较偏远,当地的政府他的观念可能跟沿海相比还有些差距,可能还停留在很多年前这种观念上,所以本身也会有一些沟通上的困难,这是第二个挑战。第三个挑战呢,也就是可持续的商业模式。现在做这个事儿有一点超前,超前的概念是说中国刚开始进入消费社会,这种度假,刚刚冒头,有能力做这个事情的人有钱有闲,他们大部分还没闲下来。无论是柳传志,更不用说马云,一天到晚很忙。所以中国第一代的企业家,或者第一代的富有人群,现在刚刚开始进入这个消费社会,所以这个事情可能超前了十年左右。这就带来一个可持续的经营模式问题,一年360天,酒店天天要住人,过节满,平常没人。因为中国的概念,大家平常还要做更多的生意,这是一个挑战。找了一个短期和中期的策略,刚才赵总说要卖一栋房子肯定是一种,另外和当地的一些其他产业相结合,比如说农业,养生,这些要适当的结合一些,要找到一个现金流上来应对现在有一点超前做这些产品带来的挑战,商业模式的挑战,我自己本人还在探索中,应该问题不大。感觉到海南那边没什么问题,云南这边我从小东西开始,即便别的现金流可能很强的话,它也能够带得动,能够坚持住,这样随着市场逐步成熟,就把这些不同的困难都把它克服。

    【主持人】:感谢滕总分享,刚才您说了很多,您当时做小镇是出于最初的梦想,我们滕总也是前中金集团投资董事长,刚才也提到了之前也是做投资银行家,有这么一个梦想,可以理解成您是因为一个梦想而做这个小镇吗?

    【滕威林】:对,小顾刚才问的问题很好啊。最近也在分享这个事儿,从我来讲就是追求一个梦想,我觉得人为什么活着这个问题,也跟这个是有关的。人活着就是两件事,一个是追求梦想,一个是满足好奇心,特别是年轻人我有很多梦想,我要上哈佛,我要做企业家,我要有财富积累,我要有名,当这些东西慢慢都实现之后呢,他会转向一种好奇心满足。我还没到好奇心满足阶段,一直充满好奇心,还有一些没有实现的梦想。慢慢随着年龄更大以后,变成一个好奇心的满足,继续活下去的动力不是说为了做一件事情,而是为了了解一件事。比如周游世界,或者读一些书,变成一种好奇心的满足。反正这两件事结合在一起吧,在我看来人活着的价值,追求梦想和满足好奇心。

    【主持人】:我们也是一直在说包括刘总我们之前在一起讨论,其实做文化旅游地产,这个行业内的人,一定要拥有一些人文情怀,还有自己的一些理想和梦想。刚才滕总也说了他是因为梦想做这个项目的,中间还遇到了这么多困难,也面临着一些解决方案。想听一下您在做荔波这个项目,您当初的初衷,还有现在面临的一些问题?能跟我们分享一下吗?


皇家驿站品牌创始人 刘少军

    【刘少军】:荔波那个项目可能跟滕总遇到的问题可能极其的相似,人力资源的问题真的很相似,那个地方当然非常之美丽。但是就跟很多人去想审美疲劳这件事情,一定会发生。因为我们在荔波也没在县城里头,是在下边一个小镇上。荔波在贵州,所以那个项目也是因为现在还在装修过程当中,还没有开业,应该今年的我估计十一前后应该差不多了,现在紧锣密鼓的在做装修这个工作。未来可能会是什么样?其实也蛮富有挑战性的,不像我们之前做的项目,我们之前做的项目已经考虑到了刚才您提到的精品酒店这种休闲的,这样的一种模式,在中国的消费人群其实还在培育的过程当中,或者慢慢的诞生过程当中。所以我们还是倾向在一二线城市那边周边可能会比较好一点。荔波确确实实是一个非常大的一个挑战,虽然荔波那儿有一个机场,但是它没有航班啊,所以没有用啊。每周有五班航班从重庆飞过去,每周有两个航班从广州飞过去,居然连贵阳都没有飞那儿的航班,所以非常有意思这件事情。当然贵阳那个机场在扩建,扩建完了,我估计支线航班可能才能飞过去,比你那儿稍微好一点。你那儿2016年才能完工,我们那儿好歹机场是已经建成了。但是由于我们国家航线批准起来,我不知道为什么那个地方,那边就是广西,也没到边境线上,为什么做那么多的管制。其实我们客源还是蛮多的,去年的游客三百万人吧,一个比较大的旅游的景区,因为那儿的景色,他自己老说自己是一个小九寨沟,但是我是非常反对那样的提法,荔波就是荔波,不要再去靠别的了。上次我去上沙(音),自己要命名自己是中国的马尔代夫,很奇怪的事情。就跟刚才我们去讨论那个奥地利小镇,那个奥地利小镇建的真的像奥地利的一个小镇,并且那个老板我也认识,因为是国企的,国企可以造一点钱嘛。私人老板是不是肯那么投?我觉得也是有问题的。私人老板也没那么做得一模一样,就是照搬了人家那个镇完全一个图,雕塑。模仿得很像,那是一个非常高级的山寨版,有很多的山寨做得比他们差远了,它是高仿,是A货,是这样的概念。在惠州,奥地利小镇旁边有一个酒店,曾经找我谈过,好象我看他们做的是那样一个小镇,我基本上就拒绝再去了,是这样的概念。反过来去想,我们想旅游或者去欧洲小镇旅游,欧洲那些小镇不是为旅游而诞生的。欧洲那些小镇是那些欧洲人,他们自己向往的一种生活方式,打造的人家的生活方式,人家在那儿活得很美好,很美丽,很舒服,很幸福。它是那么诞生的。我们现在要着力去打造一个为了旅游的人进去的小镇,我们把所有原住民都拆迁走,我们真的崇尚古镇吗?我们把古老的那些东西全给它拆掉,然后我们臆想出一个明清的什么建筑形态码在上面,做了一些类似古董的假古董,我们告诉他那叫古镇,这就是我们很多的包括所谓现代商业上相对成功的古镇就是这么来的。其实我们不尊古,我们是很懒惰的一些人在抄袭我们的古人,就跟刚才王珏作为设计师,她肯定很烦那个奥地利那个小镇,一样。我们很懒惰我们去抄一个设计图多舒服。去盲目的去学习外国人,其实真正最美的小镇应该是具有你独特风格的东西,就好象一棵树从那一块地长出来一样,那是建筑应该从那块地方长出来的。

    第二个概念应该是此时我们现代化的一种生活方式的情况下长出来的,我老说此时此地,不要仅仅解决空间的问题,也要解决时间的问题。在当代的中国,在现代的建筑或者说我们生活状态下,已经不可能再产生明朝的建筑,也已经不可能再产生清朝的建筑了。更不能往前追溯到那一天那个沙龙学习鲁班文化,鲁班文化是什么,什么建筑才叫鲁班文化。这是很可笑的事情,我们人类是在进步和发展的,我们一定是传承和继承那样的文化过程当中,根据我们现在的现代化理解,我们建造一个更舒适的,适合当代人生活的方式去提升我们原住民的生活状态。至少得抽水马桶,至少得有厕所吧,过去在财政局管农村,有一个运动我们补贴了大量的钱政府在干嘛,叫改厕,过去那厕所都在猪圈上面,农村的厕所都在猪圈上面,现在要改厕所,要上厕所,别在随地找一个地就完了,不是这样的。这些文明的进步是不是也可以进到古镇里而诞生的那个东西,才有可能我们也愿意进去,我们也要舒适感,我们知道它很卫生,吃的东西至少是不拉肚子的。我原来下乡,我一定要吃大蒜的,喝白酒,这是两个比较好的招,大家可以试一下。反过来说我们要建设那个小镇,确确实实因为我们的农村的那些人的教育问题,他已经远离现代的一种生活模式,所以你让那个古的小村镇,让他们自发诞生一个又符合我们的人文理念,又延续了他文化传承那样一个东西可能是有些难度的。所以真的期望城市里的,尤其是像滕总这样,实现了很多年财富拥有之后,可以进入一个寻求爱好的好奇心。满足好奇心这样的状态的人,进入到那儿,那时候他对商业化的需求不是那么强烈的这一批人,去做一些什么样的事情,起到示范和引领的作用。因为我们每个人都向往美好,假如你在那儿做的是一个美好的东西,有可能我们那些村民,他会从我们的身上学到一些东西,其实我们到那儿从人家身上,那种质朴,学到人家的那些东西。而共同诞生的一个符合当代的,提升了他文明程度那样一个模式,可能才更值得拥有。这是我想说的,不是我们这些人,自生自灭去做好了,自我成长,可能需要一点点引领,我们只起那一点点引领的作用就够了。千万别打造,一打一造,就可能是我们脑子里面臆想出来的东西,那可能不是我们想要的。谢谢!

    【主持人】:谢谢刘总的分享,顺着刘总的话题继续讲,刚才您提到了外国人在小镇的居住其实是满足自己生活方式,以及生活需要的需求。咱们现在也有很大的一部分,像刚才您说的很多是为了满足一些游客的旅游的需求,我想问一下杨院长,刚才最开始的时候问的一个问题,旅游小镇如何处理和小镇之间的关系,居住和生活的需求,以及旅游的需求,是存在一种什么样的关系?

 大地风景国际咨询集团 执行总裁 杨小兰
 

    【杨小兰 】:咱们第二组话题跟旅游地产有一点关系,刚才两位老总讲了跟旅游地产包括跟旅游小镇相关的内容。我思考了一下,旅游地产和旅游小镇之间的关系,大家可能还是要再思考一下,旅游小镇其实是一个比较广泛的概念,现在大家一讲旅游小镇,可能马上想起是古色古香很古朴的,或者历史传承下来的那些古镇。刚才讲到很多都是那种古镇,但是实际上旅游小镇不一定非是那些古的,好象我们刚才黄院长讲的时候提到一个非常重要的概念,实际上是有两种形态的。一个历史传承下来的古镇、古街、古巷。另外一个相当于现代人为了满足现代需求,或者为了吸引外地游客到我们这个地方来,促进当地地方经济发展创造出来的一些小镇,这也是可以实现的。刚才这一位滕总讲到旅游小镇是创造不出来的,我个人对于这种提法、说法还是有一点不太认同。我们现在讲的很多去旅游的一些小镇,都是我们的先辈创造下来的,遗留下来的。现代人现在来看也许可以创造出一些东西,可以留给我们后代人的,不只是说在我们现代,我们把它创造出来,旅游小镇是一个不太完美的,也许大家想要批判或者怎样去讲的,但是在未来的时候可能随着历史的演化,它也许成为一个非常好的可以供后人,像现在讲中国传统那几大古镇一样,乌镇、周庄一样,可以让人们流连忘返的古镇,这是两个不同的概念。一个是尊重先辈给我们遗留下来的遗产,另外一个现在再创造出来的,可能它现在不是很完美,但是它随着历史的长河慢慢的演变,可能成为一个比较完美的。所以我觉得旅游小镇,现在是可以创造的,包括现在实际上像伟光汇通赵总已经创造出来几个小镇,他们完全就是创造出来的,无中生有的。他们有的就是当地的历史文化的一些遗迹,也不叫遗迹,相当于是有当地历史文化底蕴,把历史文化整理出来,最后以活化的方式展现出来,他们其实是创造了旅游小镇,包括他们彝人小镇。我知道的滦州也有一个古镇,现在目前经营得还不错,游客都反映还是不错的。

    除了这种小镇,正儿八经有街有巷这种小镇以外,我个人觉得像未来在灵山旅游区周边可能也会形成一些集聚的小镇。我们现在可能没有看到它的形态,但是随着它历史的发展,它可能就会形成。就像在黄山,还有九寨沟底下已经形成很多集聚的这种小镇也是一样的,长白山底下很多小镇子是一样的。灵山也是现代社会的人把它创造出来的,不是说以前就有的,以前只有一个寺庙,但是在我们现代的人里面,现在把它做成灵山胜境一个旅游区,外面已经形成,至少我看到有一条街了,专供接待游客的一些地方。我相信包括他们现在自己做规划,然后在随着历史的演变,那个地方可能也会形成能够吸引游客过去的一个旅游小镇。左翼这个里面实际上说的我们现在打造出来的小镇,现代人打造出来的小镇,有可能在未来,在被我们后辈再来讲的时候就是现在说的这些古镇了。刚才我就讲到这么一个观点。

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