WIWO融旅荟第七期沙龙之“旅游地产在小镇开发研究”

来源:搜狐焦点网  作者:顾正欣
2013年08月07日11:28 我来说两句()

    【杨小兰】:再来回答你的问题,这个小镇里面怎么样解决游客跟居民的关系?我个人觉得首先我们要考虑居民自己本身的需求,首先考虑是这样的。首先要考虑居民生活里面,到底应该有什么样的?因为只有当地的居民生活得很幸福了,很满足了,他体现出来一种生活状态,可能更吸引游客到那个地方体验。包括现在为什么很多古镇商业化?我们讲商业化气息太浓郁了,实际上是因为没有在乎当地居民的生活的感受,反而是把它给清移出去了,包括丽江,周庄,很多都已经不是当地人在那个地方去经营他们的生活方式了,而是外地人到那个地方去。在这个地方没有照顾到当地居民的感受和生活的这种现状,所以导致我们就觉得变味了。在考虑当地居民生活的需求的同时,我们再来满足游客需求,实际上游客很多需求跟当地居民的需求是一致的,因为游客到那个地方,他也需要吃,也需要住,需要娱乐,需要玩,其实跟居民需求是一样的。只不过不一样的,他没有居民对当地环境那么熟悉,他可能需要比如有游客服务中心,需要了解更多的信息。不像当地人可能有一个自行车可以把整个古镇游览了,可能在交通上要考虑出行的方式。另外在住宿方面,可能外地也分不同层次的游客,很多游客可能对居住有很高的要求,可能在设置的时候有一些精品的客栈,或者高星级酒店,度假村来满足游客的需求。所以也就是说在解决当地的居民和游客,他们需求之间的问题的时候,我觉得首先还是应该考虑当地居民的。然后再来解决游客的需求,中间可能有很多是重叠的,是比较容易去解决的。

    还有一个问题我刚才讲有新的小镇,我们现在可以打造的,未来能够成为非常有吸引力的旅游小镇。在这个过程里面,可能跟我刚才讲的也有可能是反向的思维。逆向的思维,你在新的要打造一个旅游小镇的时候,可能首先要考虑吸引很多游客过来,因为我吸引了很多游客过来以后,我才会有一批服务人员,可能是为这些游客来服务的人,他可能到这个地方来定居了,慢慢形成一个小镇,形成一个社区。这个时候可能就是逆向思维了,我可能先考虑游客喜欢什么样的东西,对于新造的,我可能首先要创造一个新的旅游吸引物把游客吸引过来,每年吸引到五十万,一百万游客,可能为了五万人、十万人要为它服务,这五万人、十万人到这个地方要定居了,然后慢慢这个小镇就形成了。实际上从这个角度来讲的话,是我们讲新型城镇化,怎么样通过旅游产业去推动城镇化一个非常好的手段,非常重要的手段。这个就是反过来了,从这个角度上我们可能先考虑了游客的需求,然后再来考虑我为了定居下来的居民,服务人员,大部分是服务人员,工作人员,我为了让他们在这边安居乐业,我应该给他们创造什么样的,比如可能会有一些旅游者享受不到的,图书馆,电影院这样一些活动。刚才其实也听到几位讲到外地去,找相当于招聘工作人员比较难。实际上这是很重要的,比如那个地方你们所在那个地方有非常好的生活的氛围,也许不是那么很难的一件事情。所以这个是需要在我们创造旅游小镇的时候是需要去考虑的。

    【主持人】:杨总说了很多,说到了旅游小镇考虑当地人民的生活以及外来服务人员、旅游人员的生活,我想这个问题滕总您就实际的感受,咱们去佤山的时候,当时因为我跟滕总是老朋友了,之前您在微信上,我了解到您一直在夸赞咱们佤山人民非常热情、好客,我们去的时候相处得非常和谐,我想问一下您,您是怎么处理当地人民生活以及外地人民生活的这么一个关系?


沙龙现场 

    【滕威林】:刚才刘总说首先是一个是互相学习,很多东西我们不懂,不知道的。再一个还是要看到差距,因为像我做这个东西,它是作为一个很高端的群体的,精品度假酒店,是服务很高端的群体,肯定不是当地市场,是国外市场,或者是北京、上海、深圳、香港这些市场。他们所需要的质量是当地人可能都没有见过的,当地人很质朴,也很勤劳,但是他需要有人教他。首先你得把总经理这些人招好,他们去了要培训。根据我过去的经验来看,一般待在两年比较好了,一年审美疲劳,再加上他有一点责任感能再坚持一年,不到两年就要换了,基本上这个情况。一般沿海、内地、西部差别就是在见识、视野,以及劳动力技能上,可能这个差距还是要很多年才能够慢慢的变化。包括我们沿海地区,和国外还是有很大的差距,我说的是服务业,制造业现在越来越好了,但是服务业,酒店服务业我们还是比较晚期,起步比较晚,现在好一点服务人员都来自这些国际品牌。所以说应该必须承认还是有一个学习过程的。

    【主持人】:在服务上面应该借鉴国外一些先进的模式,做旅游地产服务很重要,以前在别的沙龙也讨论过这个话题。

    【滕威林】:我说的也不一定是照搬国外的,像台湾也做得相当好,日本也做得很好,这是亚洲的。台湾有一个民宿,比中国的家庭酒店再高一点叫民宿,实际上服务相当好。因为最主要是用心,这个东西没有什么神秘,就是靠时间,要积累。刚才我说了超前十年,真的十年以后才能有好的酒店服务。

    【主持人】:我想真正去佤山,或者去云南这边旅游的,也许就是因为当地一些少数民族的文化氛围吸引了这一部分人过去。无论他有什么需求,旅游、养老,都是因为当地文化特色。而我们要做的结合我们的旅游服务,以及怎么样融入当地文化,这是我们需要思考的一些地方?

    【滕威林】:这个非常对。一定要招当地人,大量的当地人,再对他们进行培训,结合外面的一些先进的做法,和当地的一些特点和文化。比如像饮食,当地有很多很有特色的饮食,再就是当地的歌舞,这个也是外面没有的。但是呢,另外一方面酒店需要的一些共同标准的东西,床单、毛巾洗干净,要熨好,马桶要洗干净,要消毒,这些东西还是要有一个标准的。

    【主持人】:我有一个疑问,我把这个问题抛给我们刘总,刘总我们皇家驿站品牌已经慢慢向全国布局,北京这边皇家驿站做得相当出色非常有名气,把皇家驿站延伸到各个旅游地产,旅游城市,我们会考虑到一个问题,在淡旺季的问题,做酒店我们会想淡季的话,如何去提升酒店的营销,不知道您这边有什么应对措施,还有什么实战经验给我们分享一下?

    【刘少军】:好多人投资,或者地方政府骗投资商去的时候,基本上是旺季你去看看,盖一个什么样的酒店都可以住满。其实我们去一个地投资一般去看它的淡季,淡季我们能做什么样的事情,在淡季的时候,假如酒店还有可能吸引一定的客人来,不可能像旺季那么满,你才可能去做这样的事情,否则的话你没办法做。那么现在我投到旅游去的目前只有荔波这一个地,因为没有开业,还没有到实践的过程,我只能去想象它。为了使我那个酒店,可能未来不是那么可怕,所以我就去淡季去荔波看,感觉它会是什么样子?那里有没有游客?我是在除了一个旺季去之外,我因为去过四次荔波,选择淡季去过两次,其实当时的景色非常之美的,冬天它水量比较小,水的静美的感觉,至今我认为冬天非常之美。我们北方的人可能有一点小的瑕疵,到了南方看到绿就疯了。因为他们那边有落叶树,但是也有常绿的那些树还好,又是第二个感觉。第三个那是有游客的,其实更多的游客喜欢,刚才说凤凰城人少氛围是最好的,其实冬天那会儿游客量非常之少,能静静的去观察和享受那个美景。其实我能感觉着,因为我们定位高端的精品度假酒店,都是56栋别墅,全部都是套房,没有标准件,都是套房这样的概念。所以我们吸引那些客人一定是相对高端的客人,所以他对荔波那一点的感受,有可能在大的旅游淡季反而是他们更愿意去的一个时间点,这是第一个判断。第二个判断,因为很多南方的酒店,我们北方人不适合南方,没有暖气,一过长江到冬天就会很难受很难受。所以我们在那儿一定想办法把地暖做进去,把暖气做进去。可能在房间里就跟北方一样了,其实北方比南方冷,但是冬天南方人还愿意到北方来,到房间里还是很暖和的。在南方那边是湿冷湿冷那种感觉,非常之难受,我们想办法把这个解决掉。然后整个荔波的冬天的周期只有一个半月,所以它的所谓最淡那个淡季最多有一个半月。所以我们对荔波大概的分析和判断是这样定位做这样一个酒店的。


 台上台下嘉宾互动

    【主持人】:我看杨院长这边频频点头,杨院长之前也是有市场营销学习和管理的经验,您对酒店淡季营销有什么自己的见解吗?

    【杨小兰 】:我肯定不像刘总那么专业,我不是做酒店的。但是对于淡旺季,从我个人的角度,有一些跟其他不太一样的看法。如果你是在商业氛围比较浓郁的区域内,或者区域的周边然后做一些酒店的话,我觉得其实商务这一块,做商务会议是比较好的,这个是没有淡旺季的差别的,尤其是到了所谓的淡季时候,像过年的时候要有年会,春节的时候可能很多人愿意到外面去吃饭这样的。其实做商务会议的市场可能会比较好一些。如果真正的又不在商业氛围比较浓郁的地方,然后又比较偏远的一些地方的话,做酒店的话,我个人认为不要想太多招了,让它歇业也没有关系,就是趁着旺季那几个月把淡季的钱赚过来就挺好的。我记得辽宁清源有一个漂流的项目,就是一个黄河谷的景区,他们主要做漂流,你知道他们其实经营期只有83天,83天的经营期。但是当他们在83天里面,他们创造奇迹,他们包括营业收入,单纯的比如说买的门票,他们就能够达到四五千万,这样对于一个景区来讲已经是非常不错的收入了,他们本身投入量并不是很大。所以其余的时间,他就是休息,就是休养生息,有的工作人员回去就回去了,也不用再给发工资。到了旺季的时候再把人召集过来,他们也挺愿意过来,因为他们用的很多员工都是当地的,当地周边的。所以也很容易再把他们召集过来。相当于旺季的时间,短短的时间之内,你要想办法延长你自己的产业链,在旺季的时候把该赚的钱赚好了,淡季就让它淡好了。硬是淡季的时候做营销,做投入,其实产出,投入产出比是非常低的,我觉得这个是需要算帐的。

    【主持人】:非常中肯的建议,用旺季的钱弥补淡季的一些,刚才也聊到一个话题旅游地产和人的关系,无论是人力资源、服务等等。最后我们三位说一下旅游地产和自然的关系,咱们在小镇开发过程中,一些开发的行为如何去更少的去破坏自然,去保护它原有的生态,我们应该怎么做呢?杨院长开始。

    【杨小兰 】:这个问题我都不知道该怎么回答,我觉得要回答不好,我觉得像给自己做广告一样。怎么样在旅游开发地产的时候更好的保护自然环境,首先开发商他应该有这样一个意识,我觉得在任何时候,有这个意识或者有这个责任心非常的重要。如果开发商本身有这样一个使命感,责任感我要保护这样一个生态环境,这个生态环境可能对于我地产的开发是锦上添花的一件事情,甚至是能够为我的地产增值的一件事情的话,我觉得这个事情比较好办了。因为我听过一句话,曲江新区主管的主任西安市副市长说过一句话,他们讲生态也是生产力,生态实际是能够创造经济价值的。很多人比如要我们选择比较喜欢的一些旅游目的地,旅游景区,我们可能大部分你看完之后都是生态环境比较好的地方,生态环境不太好的地方大家不太喜欢。生态环境也是成为一个吸引力,吸引到游客去,或者我们客户过去以后,所以这是能够为我们的项目能够有提升价值的东西。所以我们地产商如果能够认识到这一点就很重要了。

    第二点规划很重要,刚才为什么说有点像做广告嫌疑,因为我们是规划设计单位,规划是很重要,选择什么样的规划设计单位,给你做规划的时候,做出来的方案,不同的规划设计单位做出来的方案是不太一样的。有责任感,有使命感的规划设计单位,要进行生态环境的分析,要有安全格局,我要考虑不破坏生态环境的前提下,再进行项目的布局,这是很重要的。但是如果没有气节的规划设计单位,如果听开发商的话,这个就很难讲了。我也给大家举一个例子,我们曾经接触过一个项目在丹江口的一个项目,当时也是一个开发商拿了一块地,让我们给他做项目。当时我们去做项目,就是在第一次探勘的时候,看到场地的地形地貌和后来去初稿汇报,要有一个补充的考察。然后补充考察的时候看到的地貌完全是两码事,也就是说在我们做这个规划时间,我们做方案期间,这个开发商肯定比较着急,就把地形地貌改变了,把有些山推平了,有些树给挖掉了。然后我们其实挺生气的。你要这种情况下找我们做规划干什么呢?而且开发商为了他自己的经济效益,他要求我们把他的容积率提高,而且要让我们给他想一些办法说服政府提高容积率。在这种情况下我们后来拒绝了,拒绝了这个方案深入下去,再初稿以后,因为我们看到这个现状以后,我们觉得这个跟我们最开始一起合作的初衷是不太一样的。其实我们这个方案里面是对这个生态环境是有美化的作用。大家知道丹江口,场地本身是很简单的,跟荒地没什么区别,但是有山地的一些地形,所以我们在做方案的时候,其实在生态环境下给他下了很大的功夫,当然也会给开发商在投资量上可能要增加一些。但是我们本来也已经想好了告诉你为什么要去维护这个生态环境,要把生态环境改造得很好,其实是为你这个项目增值、加分的,是来创造吸引力的。但是后来这个项目相当于后来终止了,没有再深入下去,这个也很重要。在规划设计阶段,一个好的规划设计师,怎么样很好的利用当地的自然景观,再加上它的一些创意的想法,去为生态环境加分。我觉得这也是很重要。

    第三点,当然在建造过程当中,因为有时候方案是方案,施工的过程当中,因为各种各样的原因,可能也会受到很多的影响,所以在建造的过程中,比如说怎么样去监督整个建设的过程,我觉得这个也是非常重要的。其实最重要的环节应该是最后这个环节,因为很多很好的方案,往往到了最后可能因为施工的问题,导致对环境的破坏,这个我们其实也遇到过一些。总结一下,最重要开发商的意识,这个比较重要,第二个规划设计本身,第三个就是监督整个的过程。

    【主持人】:谢谢!刚才杨院长说的时候非常有启发,之前在滕总办公室看到这么一幅画,您在海南三亚,钻石海岸线项目开发之前,有一幅非常美丽的画,您当时说这个画因为特别美,所以说您看中这一块地,想把它打造成您心中钻石海岸的样子,通过主编拍的照片和一些反馈真的很棒,也许这是一个成功的例子。我想让你分享一下怎么处理开发和自然的关系,以及通过一些设计还有一些人为的因素来实现您景观的最优化的状态?

    【滕威林】:好的,谢谢小顾,首先开发商自己要有一个好的理念,像我们都是海外回来的,一些理念的熏陶。第二个你要尊重设计师,因为像我们用的设计师都是国外的,他们看了一些足够的经验教训了,他们不希望中国的重复他们犯过的错误。所以在规划理念上,在设计理念上,就会非常注意当地环境。最好、最适合当地环境的,这是他们一直坚持的观念。海南那个地方非常注意室内外空间混用来达到一些节能,节能是非常重要的。适应当地环境非常重要,然后尊重有经验的设计师的一些思路。特别是要跳出城市生活的一些理念,比如我在云南做的,我是精品酒店,但是我没有空调,为什么呢?它夏天平均温度是25度,但是可能一些政府官员就会说没有空调怎么叫精品酒店呢?实际上真是有时候特别热的时候,稍微热一下问题也不是太大。人和环境之间还是有一点互动,更重要的是在大多数情况下,都是不需要的。你现在把它装上,实际上是一个资源很大的浪费。第二个就地取材,我们希望用的材料不要来自太远的地方,方圆二百公里之内的材料最好。太远了运输本身就会耗能,有人说从广东买更便宜,从广东买更便宜也不要从广东买。比如说这个价格是在5%之内,我宁肯多付5%也要在当地买,因为他可能造成一些能源的损耗。当地买的话,可能给当地创造了一些就业。有一个社会的成本收益分析的元素也是要考虑的。

    【主持人】:这一方面刘总怎么考虑的,在做开发酒店项目的时候。

    【刘少军】:大家去想为什么把那样一个项目放在那么远一个镇上去,因为什么呢?开发商放着如果在北京城边上一个地方能盖一个小楼,为什么不在这儿,而跑这么老远呢?就因为它美,你看着他美吸引过去了,你的客人也是看着它美才被吸引过去。其实如果是一个真正的投资商,如果是像您有一点社会企业家的概念,一个社会的企业家,你去想他,他会比一般的人更爱护那个环境来做开发的。不会以破坏那个环境去做开发的,否则等他开发完的时候,那个环境被破坏掉了,就卖不出去了。所以从最自私的一个角度,他都会很热爱那一片土地。我总觉得中国之所以现在很多人有可能对这样的生态环境造成很大的破坏的重要的原因,就是他在城市盖房子的时候不知道怎么赚了钱了,他觉得那是一个很好的商业模式。他把这样一个非旅游地产的开发的模式,其实是变成的在旅游地开发住宅的房地产,这样的模式复制到那边去,所以他就会追求像杨院长说的,高的容积率,我盖的房子多,我就卖得多,我算帐能算的赚钱很多,它是复制一个简单的地产开发的商业模式,复制到那个非常美丽的旅游地去,这是很可怕的。其实我是特别怕这种倾向,他开发的不是真正的旅游地产,不是靠像我们做酒店,是靠我们运营的收入,慢慢的把我们的投资收回来。你做旅游小镇,甭管是商铺租赁收入,或者有一点点门票的收入,也是靠吸引更多的客人,那个景做得更美而去的。你只要是正常的市场化运营的模式,我总觉得大家真的会对那一块土地,对那样的风景,对那样的生态是敬畏的。大家为什么逃离北上广?是这样的原因,所以才有可能有一个美丽小镇这样的话题,之前大家都在大城市化,大家都到城市里开发,因为比较好赚钱。现在拿地可能不好拿了,或者各种各样的原因。再在这儿开发,即便开发完了,大家赚钱的效应没那么高了,然后在旅游地拿地可能相对来说比较便宜。然后以为我们复制一个城市的地产那种模式就能赚钱,所以这是很大的问题。

    再一个大的问题是地方政府,因为我们政府太有钱了,我们政府的所有的权力没有向习大大说的关到笼子里,他们是还没在笼子里去,他们大量的开发,他们也认为他们能人定胜天,他们认为城市化是很好的一件事情,他们认为他们把他们那个小县城建成北京,弄五个五星级酒店,特别特别多的那样的事情在发生着。这样的过度的开发才是对生态环境最大的破坏,真正坚持做旅游的,做旅游规划设计的,做旅游开发未来的运营的,这一批人会比爱护自己的眼睛更爱护那个生态环境。好吧,谢谢!

 

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