WIWO融旅荟第八期沙龙:突围中国式“以房养老”困局

来源:搜狐焦点网  作者:顾正欣
2013年10月10日16:22 我来说两句()

  旅游地产讯:2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,引发舆论广泛关注.本期搜狐焦点WIWO融旅荟第八期沙龙有幸请到了常青藤产业基金主管合伙人、常青藤控股集团执行董事江合;北京太阳城集团董事局主席朱凤泊;乐成老年事业投资有限公司投资中心总经理高峻松一起对中国式"以房养老"话题展开讨论。

 


搜狐焦点WIWO融旅荟第八期沙龙录制现场

  【主持人】:感谢马总和德刚刚才给我们进行以色列养老市场的分享,我们的沙龙现在继续,中国已经进入了老龄化社会,刚才德刚(以色列建筑师)分享了现在2013年以色列的老龄化已经达到10.4%左右,也就是说一百个人当中就有十个人已经步入老龄化,中国的数字又是怎样的呢?我跟大家分享一下。2012年底中国60周岁以上的老年人口达到1.94亿,2020年将达到2.43亿,2025将突破3亿,这是非常庞大的数字,也是基于中国人口基数比较大,在银发经济以及银发浪潮来临之际,中国的4+2+1的家庭模式也是逐渐影响了一批人,如何在养老问题上有所作为,如何安放老年人的晚年时光已经不是一个口号了,今天我们以房养老为话题进行展开,首先邀请今天三位重要的嘉宾,他们分别是:常青藤产业基金主管合伙人、常青藤控股集团执行董事江合江总;北京太阳城集团董事局主席朱凤泊朱总;乐成老年事业投资有限公司投资中心总经理高峻松高总。三位在我们的养老产业以及投资管理方面也是非常专业的人士,今天非常荣幸趁着这个话题把三位邀请到搜狐演播室,江总是我们的老朋友了,从您开始您觉得现在我们的老龄化或者我们的老龄产业现状已经达到什么样的状态,跟我们分享一下。


常青藤产业基金主管合伙人、常青藤控股集团执行董事江合 

  【江合】:按照中国的话,中国应该是世界上未来迎接养老这方面最艰巨的一个国家,因为中国首先是世界上人口最多的一个国家,截止到去年按照国务院公布的数据我们的老龄化人群是1.94亿人,2020年是2.43亿人,这是国家口径的数字。在这种情况下我们中国出现几种情况,第一个未富先老,实际我们还没有富就突然进入老龄化,而且我们这个老龄化的数字是特别得惊人,1.94亿人可能是很多国家人口的总和,不是老年人的总和,而是很多国家人口的总和。台湾这样一个地区,整体的老年人人口我忘了具体数字,可能也就几百万人,但是作为整个台湾来讲都研究了很多年,学习日本模式学习美国模式研究了很多年,而且台湾大家知道它是经过了很多年的高科技发展,成为是亚洲四小龙,它在这里面积累了大量的财富,到今天为止养老这个问题还是台湾一个很大的负担。台湾拿得出手知名的养老机构也就几十家,就这样政府也不断讨论了很多年,到现在没有特别好的解决方案,一直想向日本的养老监护法学习,但是一直没有很好地推开。说明养老对财政方面支出方面的压力是有多大,我认为1.94亿人群也好还是到未来的2.43亿也好,还是2050年左右接近3亿—4亿人群都是中国不堪承受之重。另外中国未富先老,我们实际改革开放以后我们的财产才开始有了私人财产这样一个概念,我们私人财产才开始积累,而我们现在面临的老龄人群是改革开放走到今天开始面临老龄化的人群,当年缺少很多积累的人群,而现在有积累的人群是中青年的群体,说明现在出现一个结构化的问题,现在面临老龄化的这群人他的财产收入和来源用来支付现在的养老费用是存在着严重的问题。

  另外,对于这群老龄人来讲原来经过公有制的社会而不是私有制,在这个过程当中消费理念可能存在一个很大的问题,这个问题界定为两点。第一,他不是有钱人。第二,原来是以公有制想法作为养老依托的,而现在要进行私人化养老,这方面是理念比较重要的冲突。现在在社会上改革开放以后赚钱的这批人现在也即将在十年二十年左右进入老龄社会,科学养老包括新的一些理念的倡导可能会在现在的中青年群体也就是四五十岁左右这群人才能探讨科学养老的问题,对以前已经进入老龄化时代的这帮老人从经济实力从消费观念上可能都是一个巨大的挑战。

  【主持人】:江总提到老龄化非常严重,现在涉足老龄产业的企业家慢慢把目光放到这个领域上来,朱总太阳城在全国来说都是非常有名的一个项目,我也是听很多业内人士对这个项目赞不绝口,我想问一下,您当时从事老年公寓或者太阳城这个项目的初衷是怎样的。


北京太阳城集团董事局主席朱凤泊 

  【朱凤泊】:这个话题我已经在媒体上说过多次了,每次说心里面都是挺难受,我进入养老产业是偶然是家庭的不幸,我原来在公安机关工作干的不错,入了党提了副科长。1987年父亲冬天腊月二十三去看病我特别忙,把父亲送到医院,父亲催促你赶紧上班吧,我也不经劝就离开了父亲身边,到了机关上班。刚到不久接到电话,说你赶紧来你父亲不行了。等我赶到的时候我父亲已经死在无轨电车上,在后座上直挺挺的。我父亲的去世在我的一生中是我一生当中最大最大的一件事情,接受不了,完全接受不了,好像父亲断送在我自己手里。咱们中国传统古话讲十恶不赦之首是不孝,本来我作为他的儿子应该给他养老送终的,他有病应该陪在他身边,但是没有,一念之差为了工作为了上进,把父亲这条命断送了。从此之后这个公安工作做不下去了,第二年下海,拼搏了几年有了第一桶金,首先想的这件事怎么才能让我的心里那种深深的烙印、自责、悔恨平息下去,所以我就选择了做养老地产。

  我在北京小汤山拿了一块地,640亩,完完全全是别墅花园,协议出让,我拿过来完全可以盖别墅卖房子,但是我找到规划局重新调规,调成太阳城今天这样,我建设了32万平米的建筑,其中有8万平米是有老年公寓、医院、文化宫、运动娱乐中心、超市等等。我把另外的24万做成了老年住宅,也就是说我持有异部分销售一部分,但是我的总体上无论是买房进来的还是租住进来的,现在几乎都是老人。在太阳城现在有四千位老人,我们给社区里面实现的是万万全全的养老功能,什么样的养老功能?持续照料型的,低龄老人买房住进来,50多岁60岁买房住进来,十年二十年后他们半失能了或者全失能了或者进入了年龄最高阶段临终关怀八九十岁,我们在老年的四个阶段都建设了对应的载体和服务的内容,这个就叫持续照料。特别是我在太阳城投资最大的建了一家医院二甲医院,这个医院主要对内服务于老人,有四个功能,门诊治疗、抢救、康复、安养。我们医院又有紧急呼救系统和家家户户老人的床头相连,一旦他突然有突发情况,我们的医生能赶到他身边能进行抢救,每年还为他们做一次免费体检。这样的话老人感觉到他安心,子女感觉到放心,因为有医疗有医生守护神,太阳城到今天早早爆满,房子早就销售一空,房子租满了。它背后的支撑是老人愿意住进来,住进来不想走,主要几个要素有医疗做支撑,有医护做跟踪,实现能够健康的在这儿活着,能够活得更久,这个是老人和子女最大的需求。虽然太阳城这么大一个规模,有了医养结合持续照料,这就形成了太阳城一个特色。所以太阳城走到今天,我和大家的认识是一样的,太阳城这个模式是成功的,我们开发运作模式3:7,70%建老年住宅,30%自己持有,运营服务是持续照料型的CCRC,医护型全程化这是它的特点。

  第三个,太阳城形成它的商业模式,所谓商业模式,70%和30%的关系,首先它在销售上产生了利润,有利润回报,而且由于建了医院,一个强化了功能的社区,房屋的售价当时高于周边同类的房地产20%,所以形成利润回报和超值回报。我们用这样的回报来做了持有。太阳城从一开始住的人不多,住了一半,到快满了到全满了,从开始很低的价格倒现在逐渐价格上调,这些都是由于我们做了这样一种完完全全的配套设施,拉动了它的收益。盈利模式的第二点,太阳城这个体系内做成小小的产业链,有医疗,有运动娱乐,有餐饮,有物业有超市等等,产业链之间互相拉动。比如太阳城住的很满,人多了,有医疗需求,医院就有收益,我们的餐厅满满的,超市盈利也不错,我们健身娱乐老人消费和到周末假日的时候子女来看父母的时候也来这儿游泳泡温泉也有消费,所以是一个互相拉动,这样它的商业模式一个产业链就形成了。太阳城走过这13年应该说成功的提炼了太阳城模式里面的三个内容。

  【主持人】:很多人说养老地产盈利模式颇受考验,但您这么一跟我们分析感觉太阳城还是非常好的一个盈利模式在其中,包括您说的配套一些吸引老年人来入住的服务项目等等。

  【朱凤泊】:从大概念来讲,现在的养老机构确实是不挣钱,如果挣钱有暴利有很厚的利润那政府也没有必要给建安补贴给床位补贴了。但是能不能在政府支持给补一块的情况下,你通过你的梳理,你的产业链的搭接,你能不能实现扩大收益?你比如说现在房地产前几年和未来几年房地产的形势不看好,现在盖了房子卖不出去大量的存量房卖不出去的很多很多,这样促使房地产的一些开发商转型养老地产。转型当中首先能够解决现在拍下来的这块地如果说单纯做房地产可能还是一盘死棋,如果做养老地产尤其按照太阳城这种模式做的话,它就有活路有出口。这是其一,我不是说大家看好它能挣很多钱才来,不是,它是受迫于单纯房地产的压力,所以转型找了另外一条路一条出口。

  第二,按照太阳城的模式这样运作的话,当然里面还加上一些创新产品,把这些东西加进去之后确确实实能够实现利润,至于利润有多少那么还在于你的运营服务团队做的有多强,是这样一个关系。既不可以说整个养老地产不挣钱,也不可以说做养老地产就能挣钱,它不是一概而论的。

  【主持人】:朱总给我们辟了一个谣,养老地产不能一概而论。您刚才讲了很多有着个人经历的人愿意投入养老地产从事养老产业,我接触过很多嘉宾他们都有一个共同的特点,非常有人文关怀,他们也是因为各种各样的原因进入这个行业中,亲力亲为。您刚才说的一点非常重要,养老地产的服务非常重要,面对特殊的群体特殊的老人更加需要特殊照顾。以前访谈中认识了高总,高总曾经提到您从事的并不是养老地产而是养老服务产业。高总的乐成恭和苑在业内也是非常知名的品牌,您能给我们介绍一下恭和苑在养老方面有哪些举措和观点?


乐成老年事业投资有限公司投资中心总经理高峻松 

  【高峻松】:确实乐成养老把自己定位成养老服务的提供商还有健康服务的提供商,另外养老设施的投资商。为什么说我们特别要撇清跟地产的关系呢?从我们的角度来看,我们从前是做地产的,我们认为未来整个养老设施的运营它的核心还是你能不能够最后提供可持续的服务,比如刚才朱总讲的医院、超市这种生活服务还有可能跟老人最后的临终关怀临床照料这些服务是整个地产的生命力,是区别于其它类型普通房地产的生命力。从我们的角度来讲,它的核心价值既然是服务,我们定位在一个服务提供商的层面。具体到我们恭和苑的养老服务有四大类的内容,实际上可能所有的养老设施都有这么四大类。第一居所,肯定要有一张床要有一个房间。第二,生活服务。这个生活服务包括老人的日常活动,没有医疗服务内容的个人照料,比如洗澡、喂饭这些生活服务。第三,我们单独把餐饮拿出来,我们认为吃对老人来讲很重要,我们也经历过老人有这样那样不满意,如果饮食的问题解决得比较好,在这方面有很大的印象法。第四,医疗服务。我们整个服务分为四大类。居所经常容易跟地产开发混在一起的,我们为什么说跟地产的另外一个区别,恭和苑在北京的项目也好在海口的项目也好基本都是在两万五千平米左右,它是不分开销售的,我们营运模式每个月收服务费,就是给老人提供一个比较舒适安全的居所,而不是把它销售给他产权等等。


北京双井恭和苑老年人文艺演出 

  另外一点餐饮、生活服务,应该说我们的特点相比之下太阳城走的比我们时间更长更有经验,真正有特点的我倒是觉得我们比较有特点的是我们比较重视老人的精神文化,这个精神文化指的不是日常的,比如帮助老人搞一些日常的活动,这是必须去做的,在我们这儿经常有一些老人比如给他自己办独立的画展、摄影展,帮他出书。因为我们刚成立的时间不长,几十位老人,其中相当一部分有这样那样的特长,老人个人的画展、书法展览、摄影展览我们都给他们办,我们还拍了一个微电影下个月要公开,微电影的演员、编导都是住在我们那儿的老人或者周边社区的老人,业余的也好专业的也好。我们的精神文化生活就是他自己在家里没有办法去做的,80几岁的老人让他自己搞一个鼓励画展,搞一个画展把画挂起来这是最简单的内容,还要找人给他评论,这样的话他感觉到很多人是晚年开始提起笔来的,60岁退休以后学了20年到最后没有被人承认过,我在这儿感觉我真成了画家似的,他们还出画册,有机会你们可以看我们那儿的老人出的画册,这方面是我们给老人服务里面做的比较有特点的地方,我们特别突出这方面的精神文化生活。

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