涵碧楼与新天地 台湾乡林青岛“慢模式”忐忑

来源:观点地产网
2013年12月27日11:38 我来说两句()

  瑞安房地产精耕细作多年的上海新天地是业界熟知的经典项目,同样强调“慢工出细活”的台企乡林集团,近年来也携其涵碧楼品牌闯入内地,并欲以新天地为参照系,10年内在大陆兴建30家涵碧楼。  

  12月初乡林集团宣布,其于11月底以9003.25万元标下的青岛黄岛区金沙滩一宗海岸商业地块,将打造为大型购物中心,预计在2014年5月与其在建项目青岛涵碧楼酒店同步开幕。据透露,青岛也是乡林集团进军内地市场的第一站。  

  涵碧楼六年踌躇   

  公开资料显示,这座大型特色购物中心将效仿上海新天地模式,融入台湾的餐饮及文创特色,未来与青岛涵碧楼串连,打造文创休闲、度假与购物中心。  据介绍,青岛涵碧楼酒店位于青岛黄岛区薛家岛凤凰山,基地总面积为212亩(约14.15平方米),总投资2.6亿美元,规划330间房,总建筑面积14.5万平方米,定位是“七成度假,三成商务”。  

  根据接近青岛涵碧楼项目的相关人士对观点地产新媒体透露,项目目前还在工程施工阶段,酒店的开业时间预计是在2014年5月份。不过,根据乡林集团官网显示,按照规划,青岛涵碧楼早在2013年5月便该开门迎客了。  

  据不完全统计,早前该项目入市时间自今年5月,推迟至8月,而后又推至10月,直至延长到目前的2014年5月。有人士统计,自乡林集团2008年拿到青岛西海岸地块,该项目迄今为止前前后后已筹建6年之久。  

  按上述人士对观点地产新媒体透露的说法,之所以一直未能开业,主要是乡林集团董事长赖正镒对项目要求十分极高,材料、规划等都要求最好。  

  该人士亦表露,这也是因为赖董事长非常注重酒店的设计,现在大陆的五六家酒店规划都是花了大量资金去找世界顶级的设计公司;同时他提出的要求也很“苛刻”,别人做得到的事情涵碧楼不会去做。  

  “涵碧楼不会快速复制,虽然拓展速度会较慢,但能保证每个项目都有各个城市的特色。”据媒体早前报道,赖正镒自己亦曾多次公开指出,涵碧楼不是要建富丽堂皇的酒店,而是要打造有文化创意的酒店。  

  据其介绍,青岛涵碧楼将比照台湾日月潭涵碧楼标准,除少数高阶经理人由日月潭涵碧楼调任外,其余职缺将在当地招募;而青岛涵碧楼的标准套间也将比照日月潭涵碧楼的设计规格。  

  而赖正镒此前亦坦言,位于青岛的大型购物中心拟仿效上海新天地模式,融入台湾的餐饮及文创特色,未来与青岛涵碧楼串连,将可打造全新的休闲、度假与购物中心。  

  新天地的参照系   

  也许,对于青岛涵碧楼而言,同样坚守精耕细作和文化创意的上海新天地,或许是不错的参照对象。  

  但在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来,上海新天地模式并不是随随便便就可以复制的,“瑞房自身都很难将上海新天地模式成功复制到其他城市。”

  宋会雍认为,乡林集团要学习新天地,第一是选址,选比较好的地段;第二,如果选不到好地段的话,那么乡林更多还是学习新天地建筑精神方面的表达。  

  上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区,项目占地3万平方米,建筑面积约6万平方米,以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调,将上海特有的传统石库门旧里弄与新建筑群融为一体,提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等服务业态。  

  “现在来看,新天地模式也说不上是成功。”宋会雍指出,所谓新天地模式,主要在于几点:第一,选择城市人脉的核心地段;第二,在建筑细节上充分体现并进一步发扬城市的人文气息;第三,在运营方面,往往通过长期的缓慢的业态搭配,来实现区域商业气质的营造。  

  因此,在项目选址上,不同于新天地的选择,赖正镒更青睐二三线城市,他指出,现阶段在北上广的土地价钱贵、成本高,乡林集团会选择先从二三线城市着手,进行开发计划。而青岛涵碧楼所在位置是青岛重点发展的区域,将规划打造高端度假板块,离八大关不远。

  不过,有青岛业内人士就认为,青岛涵碧楼一不靠近交通枢纽,二不靠近风景区,就仅仅是依山面海而已,在青岛依山面海的酒店和商业项目太多了。  

  “青岛的酒店并不是那么好做。”上述人士指出,青岛酒店业自身竞争已经很激烈了;同时,青岛又是北方城市,四季太分明,一年最多也就三至六个月旅游时长。  

  目前,考察乡林在青岛、南京等地项目,无一不是酒店打头阵。青岛涵碧楼便是先建酒店,后建购物中心,最后才是住宅;于明年5月酒店与购物中心更将同时开业。  

  但新天地的做法则是先把配套商业做好了,然后做公建,之后才盖后面的住宅,回收的资金再开发办公楼,最后是酒店。  

  宋会雍指出,从项目价值上来讲,住宅主要是聚拢人气,提高项目资金回拢的素质;而酒店则主要是拉高项目价值。  

  “慢模式”的利与弊   

  在不久之前举行的2013观点商业年会上,中国新天地总经理邓俊文曾指出,新天地模式是专注在商业零售、办公楼、休闲娱乐和酒店物业的持有、管理和酒店的档次提升,因而所开发的每一个项目都有一定规模,而打造的时间就比较长。  

  宋会雍就表示,“慢工出细活”确实会考虑得更加成熟,客户积累、营销氛围的酝酿都会更加接近市场;但是从收益回报角度来讲,目前的市场就不太主张这种模式了。  

  “现在的市场境况是比较适合快速流转;如果企业非要慢慢做,把自己的发展步伐放慢,那就落后于市场了。”   

  根据乡林集团的“1030”计划,10年内要在大陆兴建30家以“涵碧楼”命名的大型房地产综合体,预计投资总额300至500亿元。

  目前,继青岛之后南京涵碧楼也将于2014年8月开幕。此外,在成都、桂林、三亚、扬州、无锡、昆明、厦门、武汉、北京、福州等城市,也在紧锣密鼓的取地或觅地。  

  那么涵碧楼如此长的建设周期,“慢工出细活”的乡林集团能否摆脱“慢模式”弊端?  据赖正镒早前接受媒体采访时表示,除了自有资金,国台办对台湾企业有很多优惠政策,在大陆商业银行贷款也相当方便;“整体上讲,涵碧楼的酒店我们将自持,住宅、酒店式公寓、写字楼会销售,商场会销售或大部分自持,这也是出于资金流的考虑。”   

  据介绍,乡林集团开拓大陆市场后,便逐步开始流动开发模式,拿地阶段就和当地政府要求规划中必须有可销售的产品。因此,尽管乡林集团会自持“涵碧楼”酒店,但会出售住宅和配套设施来回笼资金。  

  资料显示,南京是1/3公寓、1/3写字楼、1/3酒店,所以公寓和写字楼就可以拿来销售;而在成都取得的300亩土地中,49%就是可销售的商品住宅。  

  赖正镒此前就公开表示,大陆的开发商利润率其实不是很高,往往是速度快,规模大;而台湾开发企业更喜欢精耕细作,利润率可以保持在20%-35%,大陆的利润率只有8%-10%。

  因此乡林要“跑快的不一定赢,刚刚好才有机会赢,要保持中庸速度。”   

  但在宋会雍看来,国内现在这种快速成长的市场,就适合快模式;而在这种快速成长的节奏中搞慢模式,就与整个市场的节奏完全不合拍。  

  “适应慢节奏市场的台企和港企,面对快速周转的大陆房地产市场,并不能很好地适应,也跟不上这个节奏。”

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